Информация для собственников
Уважаемые собственники жилых помещений многоквартирного дома №28 по ул. Верхняя!
Хотелось бы, чтобы у всех была возможность принять осознанное решение в рамках голосования на Общем собрании по вопросам капитального ремонта. Напоминаем, что в 2021 году уже было проведено 3 (!!!) собрания по этому вопросу и во всех трех не был набран необходимый кворум, т.е. проголосовали далеко не все собственники.
Убедительно просим вас проголосовать и выразить то мнение, которое вы посчитаете правильным!
Общая информация
Согласно действующему законодательству РФ (ст. 170 Жилищного Кодекса РФ), собственники многоквартирных домов вправе выбрать один из двух способов формирования средств на капитальный ремонт:
Данные решения принимаются собственниками помещений на общем собрании, которое проводится в соответствие со ст.44-48 Жилищного кодекса РФ. При этом необходимо отметить, что в соответствии с ч.1_1 ст.44, ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения Общего Собрания Собственников (ст. 173, п.1 ЖК РФ).
Если соответствующее собрание не было проведено, то по умолчанию используется «общий котел» - так и произошло в случае с нашим домом. Сейчас мы все обязаны перечислять взносы региональному оператору в «общий котел».
С учетом текущего состояния фасада дома уже давно стоит вопрос о проведении его капитального ремонта и источников его финансирования, и как следствие, о возможном измененииспособа формирования с «общего котла» на «спецсчет».
«Общий котел» - текущий способ
Согласно Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2043 годы Ленинградской области в редакции от 29.12.2021 (далее – Региональная программа*) для нашего дома определены следующие сроки проведения ремонта:
|
Виды работ |
2023-2025 |
2026-2028 |
2029-2031 |
2032-2034 |
2035-2037 |
2038-2040 |
2041-2043 |
|
Лифт Крыша подвал фасад, лифты ЭС ТС ХВС ГВС ВО /ПИР |
|
|
V |
|
V |
|
V |
*С полной версией Региональной программы, перечнем всех домов, можно ознакомиться на сайте Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области по ссылке: https://gkh.lenobl.ru/deiatelnost/osnovnye-napravleniya/regionalnaya-programma-kapitalnogo-remonta-obshego-imushestva-v-mnogok/
Исходя из анализа данных Региональной программы, большая часть домов в Ленинградской области или 89,7% использует сейчас «общий котел» (в том числе и наш дом), и только оставшиеся 10,3% - «спецсчет».
Среди домов имеются дома со сроком ввода в эксплуатацию от 1900 до 2021, а также дома, обладающие статусом объекта культурного наследия (ОКН). Наиболее приоритетные сроки проведения капитального ремонта по Региональной программе имеют дома с более ранним сроком ввода в эксплуатацию и ОКН, т.е. жителям именно таких домов выгоден «общий котел» (наш дом не относится ни к тем, ни к другим).
При таком способе накопления плательщики помогают не столько себе, сколько жильцам тех домов, которые находятся в самом плачевном состоянии и имеют шансы быстрее попасть в график капремонтов. По факту сегодня платим мы, а ремонтируют дома других людей. Плюсы в этом, несомненно, есть. Например, к моменту наступления указанных выше сроков проведения ремонта, мы можем рассчитывать, что ремонт будет произведен даже несмотря на нехватку денег конкретно по нашему дому.
С другой стороны, непонятно, будет ли вообще существовать эта Региональная программа к моменту наступления ремонтас учетом изменчивости нашего законодательства (а пройдет около 10 лет к первой дате по нашему дому – 2029-2031 гг!).
Таким образом, на наш взгляд, нет никаких причин сидеть в «общем котле», если до момента проведения капремонта нашего дома по Региональной программе еще столько лет!!!
Перенос сроков ремонта при «общем котле»
В любом случае, очевидно, что с учетом текущего состояния фасада нашего дома требуется проведение работ по его ремонту в более ранний период. Текущее законодательство предусматривает возможность переноса срока на более ранний период, чем предусмотрено Региональной программой.
Для этого необходимо подать заявление в Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области с приложением следующих документов (Постановление Правительства Ленинградской области №625 от 27.12.2017 в ред. от 14.12.2018, ст. 3, п. 3.10.1):
!!!ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА ТАБЛИЦУ(КОЛОНКА ВОЗМОЖНЫЕ СЛОЖНОСТИ)!!!
|
Необходимый документ |
Возможные сложности |
|
1) копии протокола общего собрания собственников с решением о переносе установленного срока на более ранний период
|
Нет особых сложностей. Необходимо принять решение на Общем собрании собственников (более 50% голосов) |
|
2) копии заключений специализированной организации, проводившей обследование дома, о необходимости проведения капитального ремонта, оформленных не ранее чем за три года до даты подачи заявления
|
Поиск специализированной организации и оплата ее работы за счет средств собственников.
В случае «спецсчета» такое заключение не требуется. |
|
3) справка регионального оператора о достаточности средств фонда капитального ремонта для финансирования работ по капитальному ремонту, указанных в заявлении.
|
Иными словами, региональный оператор должен подтвердить, что у него имеются средства для проведения запрашиваемых нами работ в более ранний срок. На наш взгляд, основные сложности могут возникнуть по этому пункту, т.к.: - бОльшая часть домов в нашем регионе использует «общий котел» - соответственно собранные средства распределяются на огромное количество домов, - наш дом по сроку ввода и статусу ОКН имеет мало преимуществ перед другими домами. Таким образом, в приоритете у регионального оператора – выполнение работ в соответствие с Региональной программой (что логично).
Для примера: согласно Региональной программе на период 2020-2025 запланирован ремонт 4 730 домов, из которых только 16 (!) домов со сроком ввода после 2000 г. (что составляет 0,3%). Подумайте, какова вероятность того, что наш дом попадет в этот список с учетом таких данных. |
|
4) копии проектно-сметной документации на выполнение работ, по которым подано заявление о переносе срока капитального ремонта на более ранний период (срок), согласованные с региональным оператором.
|
Могут также возникнуть сложности на этапе согласования документации с региональным оператором.
В случае «спецсчета» согласование с региональным оператором не требуется. |
В 2021 году Правление ТСЖ инициировало Общее собрание, на повестке которого как раз был вопрос по переносу сроков ремонта, не изменяя способ формирования фонда капитального ремонта. Однако, кворум также не был набран.
«Спецсчет» - альтернативный способ
Переходить на «спецсчет» целесообразно:
Важно понимать, что в случае собираемости взносов менее 50% нас принудительно вернут в «общий котел»!
Банк, где открывается «спецсчет» обязан контролировать целевое расходование денег (ст.177 ЖК РФ), и перечень разрешенных операций жестко регламентирован, таким образом, нецелевое расходование средств невозможно. Из дополнительных плюсов: можно направлять на счет дополнительные средства, например, годовые проценты банка.
При этом, при приближении вплотную к срокам ремонта нашего дома по Региональной программе (2029-2031 гг.) возможно будет добровольно вернуться в «общий котел».Таким образом, можно будет использовать уже накопленные средства на проведение более срочных работ (как в случае с нашим фасадом), находясь на «спецсчете», а затем в «общем котле» проводить другие работы уже за счет Фонда. Такие действия полностью законны.
Что нужно сделать, чтобы перейти на «спецсчет»
Принять решение о переходе в рамках Общего собрания собственников (необходимое количество голосов более 50%), а также в рамках того же голосования необходимо утвердить (см. 170 ЖК РФ) – без этого решение будет не действительным:
1) Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в Ленинградской области (на текущий момент это 8,98 руб. за 1 кв. м).
2) Владелец специального счета.
Владелец – это юридическое лицо, которое выполняет все операции с деньгами на счете по решению собрания собственников. Согласно ст. 175 ЖК РФ могут быть следующие варианты: ТСЖ/УК или региональный оператор,то есть тот самый фонд, который ведет «общий котел». Только ваши деньги он будет «вести» отдельно, в выбранном вами банке и исключительно на основании решений ОСС вашего дома.
3) Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, т.е. банк, где будет открыт счет, из списка российских банков, размещенного на сайте Центробанка России. Список таких банков очень ограничен, что гарантирует, что ненадежные банки отсеяны.
Когда ранее собранные в «общем котле» деньги переведут на «спецсчет»
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на «спецсчете» вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
Таким образом, до официального вступления в силу решения по «спецсчету» необходимо будет продолжать уплачивать взносы в «общий котел» примерно в течение года после Общего собрания собственников.
Перенос сроков ремонта при «спецсчете»
В целом, находясь на «спецсчете» мы обязаны будем соблюдать сроки Региональной программы (т.е. выполнять работы не позднее установленных там сроков). При этом условия для переноса срока на более ранний период гораздо проще, чем при переносе срока при «общем котле» - для этого необходимо подать заявление в Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинградской области с приложением следующих документов (Постановление Правительства Ленинградской области №625 от 27.12.2017 в ред. от 14.12.2018, ст. 3, п. 3.10.2):
|
Необходимый документ |
Возможные сложности |
|
1) копии протокола общего собрания собственников с решением о переносе установленного срока на более ранний период
|
Необходимо будет принять решение на Общем собрании собственников (более 2/3 голосов).
Нет особых сложностей, кроме как низкая вовлеченность собственников. Поэтому уже на этапе голосования по смене способа на «спецсчет» просим вас проявить активность и вовлеченность!!! Таким образом, все зависит от нас с вами! |
|
2) выписка из специального счета, открытого в кредитной организации (НЕ ПУГАЙТЕСЬ СЛОВА КРЕДИТНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ - ЭТО БАНК В КОТОРОМ БУДЕТ ОТКРЫТ НАШ СПЕЦ. СЧЕТ, ЭТО НЕ ИМЕЕТ НИКАКОГО ОТНОШЕНИЯ К КРЕДИТУ), подтверждающая наличие денежных средств, достаточных для проведения капитального ремонта
|
По данным Правления ТСЖ «Верхняя» по состоянию на май 2022 собираемость 76,42% (это намного выше, чем в 2020, когда было около 52%, что безусловно плюс!). На данный момент сложно понимать, какова будет точная стоимость капитального ремонта фасада. С учетом срока вступления в силу решения о переходе на «спецсчет» (1 год), у нас есть это время, чтобы погасить имеющиеся долги и максимально приблизить срок ремонта фасада. Таким образом, все зависит от нас с вами! |
|
3) договор на оказание услуг по капитальному ремонту, заключенный собственниками помещений в многоквартирном доме с подрядной организацией
|
|
|
4) копии проектно-сметной документации на выполнение работ, по которым подано заявление о переносе срока капитального ремонта на более ранний период (срок).
|
Обратите внимание, что согласование с региональным оператором не требуется. |
Заключение
Таким образом, подводя итоги, можно выделить следующие плюсы и минусы способов конкретно для нашего дома:
|
«Общий котел» |
«Спецсчет» |
|
Плюсы |
|
|
• региональный оператор несет ответственность за сохранность средств
• ответственность за расчет взносов, печать и доставку платежек несет региональный оператор
• комиссия за ведение счета не начисляется
• к моменту наступления сроков проведения ремонта, мы можемрассчитывать, что ремонт будет произведен даже несмотря на нехватку денег конкретно по нашему дому
|
• возможность проводить капитальный ремонт по мере накопления необходимой суммы на счете, а не ждать 10-20 лет по Региональной программе
• использование накопленных средств непосредственно на ремонт нашего дома, а не финансирование ремонта других домов
• возможность получать доп. доход в виде процентов банка, чтобы хоть как-то сберечь от инфляции
• возможность выбора и контроля подрядчика
• ответственность банка, где открыт «спецсчет», по контролю целевогорасходования денег (ст.177 ЖК РФ), без решения Общего собрания собственников никакие выплаты со «спецсчета» невозможны
• основные банки предоставляют услуги открытия и обслуживания «спецсчета» бесплатно (Сбербанк, ВТБ и другие)
|
|
Минусы |
|
|
• проведение капитального ремонта в соответствии с Региональной программой – придется ждать 10-20 лет
• непонятно, будет ли вообще действовать Региональная программа к моменту наступления ремонта с учетом изменчивости нашего законодательства
• возможность переноса на более ранний срок в первую очередь зависит от наличия свободных средств у регионального оператора
• перечисляемые деньги фактически идут на оплату ремонта других домов
• средства никак не защищены от инфляции
• нет возможности выбора и контроля подрядчика
|
• доп. расходы собственников на организацию расчета взносов, печать и доставку платежек (доп. время бухгалтера, отдельные бланки для оплаты по реквизитам «спецсчета»)
• вероятность возврата в «общий котел» из-за неплательщиков (собираемость менее 50%)
• срок проведения ремонта зависит от платежной дисциплины собственников (это как минус, так и плюс – зависит только от нас с вами!)
|
На наш взгляд, с учетом всей озвученной информации, вероятность приближения сроков капитального ремонта нашего аварийного фасада по способу «спецчсет» намного выше, чем по способу «общий котел».
Просим проявить инициативу и не оставаться в стороне от судьбы дома!!!
Ждем ваших вопросов/предложений по данной информации в нашей группе ВКонтакте «Верхняя 28»: https://vk.com/vverx28
Полезные ссылки: